INVESTERINGS- OCH DRIFTSKALKYL: KALKUDDEN 5:81
Koncept: Köp nu och bygg senare. Om man vill vänta med husbygget ett antal år men är intresserad av fastigheten så kan man se det som en investering. Som regel ökar fastighetens värde då kommunalt vatten och avlopp är installerat.
Kalkylen bygger på att du själv gör det mesta jobbet och renoveringen i mindre skala. En renovering kan givetvis bli hur dyr som helst beroende på vad man gör och om hantverkare anlitas.
Förutsättningar & Bankkrav
- Bankens framtida värderingskrav: Minst 1 600 000 kr för att godkänna bolånet.
- Total investering: 1 963 135 kr
- Bolån (90 %): 1 440 000 kr (Ränta: 2,90 %, Amortering: 2 % per år).
- Egen insats : 498 135 kr
- Objekt: Befintligt hus på Kalkudden 5:81, Strängnäs kommun
1. INVESTERINGSBUDGET (KAPITALBEHOV)
| Kategori | Kostnad | Kommentar |
|---|---|---|
| Fastighetspris (bef.) | 1 600 000 kr | Inköpspris (Bankens värderingskrav: 1,6 mkr). |
| Lagfart | 24 000 kr | 1,5 % stämpelskatt på fastighetspriset. |
| Kommunal VA-anslutning | 235 000 kr | Anslutningsavgift till det kommunala nätet. |
| Indragning VVS till hus | 40 000 kr | Tillkommande kostnad för indragning till fastigheten. |
| El: Fasta avgifter | 440 kr | Löpande driftskostnad. |
| Fastighetsavgift | 400 kr | Löpande driftskostnad. |
| Försäkring | 450 kr | Löpande driftskostnad. |
| Väg & Sophämtning | 445 kr | Löpande driftskostnad. |
| Renovering | 50 000 kr | Budget för mindre renovering. |
| Pantbrev (Nya) | 12 800 kr | 2 % på lån utöver befintliga 800′ (1 440′ – 800′). |
| TOTAL INVESTERING | 1 938 135 kr | Totalt kapitalbehov för att genomföra projektet. |
2. FINANSIERINGSPLAN
- Bolån (90 % av värdering): 1 440 000 kr (Ränta: 2,90 %, Amortering: 2 % per år).
- Egen insats: 498 135 kr (Täcker resterande del av fastighetspriset, avgifter samt renovering).
- Månadsamortering: 2 400 kr/mån (Rak amortering på bolånet).
3. BANKTEST (KALP – KVAR ATT LEVA PÅ)
Bankens stresstest för att bevilja lånet när fastigheten saknar hyresintäkt. Beräknas med en kalkylränta på 6,0 % (brutto) utan ränteavdrag.
| KALP-post (Månadsbasis) | Belopp | Förklaring |
|---|---|---|
| Kallhyra (Intäkt) | 0 kr | Inga hyresintäkter. |
| Stresstestad ränta (6 % brutto) | -7 200 kr | Bankens kalkylränta: $(1\ 440\ 000 \times 0,06) / 12$. |
| Amorteringskrav (2 %) | -2 400 kr | Lagstadgad amortering. |
| Driftskostnader (Fasta) | -1 735 kr | Driftskostnader enligt specifikation. |
| Inkomstskatt hyra | 0 kr | Ingen skatt då intäkt saknas. |
| BANKENS KALKULERADE DRIFT | -11 335 kr | Totalt underskott i bankens stresstest. |
4. REELL DRIFTSKOSTNAD & KASSAFLÖDE (MÅNAD, ÅR 1)
Detta är din faktiska, löpande kostnad per månad under det första året baserat på den verkliga räntan på 2,90 % och efter ränteavdrag.
- Ränta (Netto efter avdrag): -2 436 kr
- Amortering: -2 400 kr
- Fasta driftsutgifter: -1 735 kr
- Inkomstskatt hyra: 0 kr
- MÅNATSLIG NETTOUTGIFT: -6 571 kr / månad